楼市告别“黄金时代”房企坚持“现金为王”

天富平台 2019年04月19日 09:19:26 阅读:235 评论:0

楼市告别“黄金时代”房企坚持“现金为王”� ���。

每经记者 吴抒颖 每经编辑 林菁晶����。

3~4月�������,是房企2018年年报集中发布期����。年报可以看作是上市公司业绩的生命线�������,可如实地反映房企的运营情况�������,同时�������,也往往会披露房企未来的发展方向或目标����。

作为资金密集型行业����,资金链对于房企而言至关重要�����。2019年����,房地产企业的债务将迎来到期高峰�����。但是随着去年融资渠道的收紧����,诸多房企在境内的发债受到了影响����,而境外发债的成本进一步走高�����。如果回款与投资未能及时跟上����,未来3年间����,房企的资金面显然会面临更大的压力�����。

《每日经济新闻》记者通过对部分典型上市房企年报的研讯����,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果����,试图提供一个行业的观察视角����,厘清在短债密集到期之时����,房企的应对�����、处置方式以及后续的影响�����。

这是房地产行业最好的时代 ���,或许也是最坏的时代�������。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后 ���,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷 ���,在盈利与规模上都上了一个台阶�������。

在过去的这一年���,由于市场环境的变化���,一些激进的房企在调控与融资的重压下���,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑��� ���。因而多数遇到危机的房企���,不得不通过引入战投�����、变卖资产等方式来渡过难关��� ���。

冰与火之间���,折射出房地产行业当下的发展趋势�����。2019年���,很多房企开始把资金安全放置于首位���,在抓紧回款��、促进销售等方面狠下功夫���,将“现金为王”当作第一信条�����。

“现金为王”的考量� ����。

对于房地产这个资金密集型的行业来说 ��,现金流的重要性不言而喻 ��,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此�����。

当下����,行业整体的负债率已经涨至高位�������。Wind数据显示����,A股上市的131家房企中����,2018年第三季报负债合计7.89万亿元����,较2017年年底的6.6万亿元����,增长19.5%�������。

另一个方面�����,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调���。据中原地产研究中心数据�����,76家已经发布2018年年报的房企中�����,A股房企净利润率平均为11.9%�����,相比2017年平均12.1%有所下降���。

负债率高企而利润率走低 �����,诸多房企采取了相应的措施 �����,比如 �����,更加强调“现金为王”����。在万科2018年的业绩推介会上 �����,针对公司负债有所上升的问题 �����,万科首席财务官孙嘉提出 �����,万科的运营模式是现金为王���、现金流为基础的管理模式 �����,公司自始至终希望保持稳健的负债水平����。

据《每日经济新闻》记者了解������,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”������,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向�������。

典型的如泰禾����,在开年之后就发起了“1号抢收计划”����,最终带来10000组来访����,实现单月认购50亿元����,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力�� 。

另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差������、投资收益率较低的项目���,发起了“去库存”的计划���,并定期考核各个一线公司的完成情况����。“对于未来���,我们已经很谨慎了����。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者����。

“过去几年 ����,货值驱动下 ����,不少房企规模快速增长的同时 ����,库存也剧增���。减少库存 ����,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情 ����,资金链紧张的会显得更加迫切���。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为���。

而在另一个衡量房企投资力度的指标上����,基本面也正在向着更稳健的方向发展����。在此前行业加杠杆的大背景下����,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数����,而今年有不少房企这一指标均已回正����,例如万科�������、泰禾等����。

中指院的数据也指出���,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元���,相比上年提升显著������。

窗口期融资的危与机�����。

虽然房地产市场的基本面没有变化��,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开������。克而瑞数据显示��,今年3月��,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元��,环比上升18.5%��,同比增长13.7%������。

融资成本上也处于较低的水平���。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间����,境内发债成本多在5%以内;单月来看����,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%����,达到2018年下半年以来的最低值���。

这意味着����,无论是从规模还是成本两个指标来看����,目前都是发债的一个窗口期����,尤其是在大量短债即将到期的情况下����,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”�����。

例如�� �� ,恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据�� �� ,恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出�� �� ,剩余部分用作一般公司用途����。

又如���� ,3月1日���� ,雅居乐公告���� ,已于2月28日发行于2022年到期���、5亿美元���、利率6.7%的优先票据���� ,所得款项用于为若干现有负债再融资�����。

协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出�� �,对于很多房企而言�� �,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”�� �,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还�� �,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债�������。

一名承接房企发债业务的人士也指出�������,目前发债是一个比较好的时机�������,利率方面有一些空间�������,“当然一些资金需求比较强烈的房企�������,利率稍高点也能接受”�����。

但是在楼市企稳的背景下�����,如果其他的经营指标没有进行合格的管控�����,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕����。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了�����,因而才会寻求高利息����。”一名不愿具名的地产分析师指出����。

因而在这种背景下��,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力��,毕竟这是最不需要成本的资金������。“加速回笼资金����、短平快地去库存��,这是比较稳妥的做法������。”上述分析师表示������。

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